주택 구입
독일에서 아파트를 매수하는 것이 임대보다 나은지, 지불 능력, 부진한 시장에서 매도할 위험, 그리고 그 자금이 다른 곳에서는 어떻게 되었을지.
구매냐 임대냐? 부동산 구매 계산기
집을 사는 것이 임대보다 이득인지는 매매가만으로 결정되지 않습니다. 이 계산기는 본인이 직접 거주한다고 가정하고, 구매 부대비용, 대출, 고정 비용, 매도 가능성, 그리고 그 돈을 투자했다면 얻었을 수익을 하나의 계산으로 묶습니다. 마지막에 나오는 결론은 본인의 숫자로 직접 확인할 수 있습니다.
구매냐 임대냐: 무엇을 봐야 할까
집을 사는 사람은 자금을 부동산 한 채에 묶어 두고, 임대에는 없는 비용을 부담합니다. 임대하는 사람은 임대료를 내지만 자본을 투자에 쓸 수 있습니다. 어느 쪽이 앞서는지는 무엇보다 얼마나 오래 사느냐에 달려 있습니다. 구매와 나중의 매도에 드는 비용은 합쳐서 가격의 약 12에서 15퍼센트이고, 이 돈은 먼저 만회해야 합니다.
그래서 계산기는 구매가 임대를 앞지르는 시점과, 집값이 얼마나 올라야 구매가 이득인지를 보여 줍니다. 또 결과 가운데 확실한 부분, 즉 원금 상환에서 거래 비용을 뺀 부분과, 가격이 가정대로 오를 때만 생기는 투기적 부분을 나누어 보여 줍니다.
구매 부대비용: 부동산 취득세, 공증, 중개
매매가에는 부대비용이 붙습니다. 부동산 취득세(Grunderwerbsteuer)는 주마다 정해지며, 바이에른주는 3.5퍼센트, 노르트라인베스트팔렌주, 브란덴부르크주, 자를란트주, 슐레스비히홀슈타인주는 6.5퍼센트입니다. 500,000유로짜리 집이라면 이 차이만으로 15,000유로입니다. 공증과 등기에는 약 1.75퍼센트가 들며 거의 어디서나 같습니다.
중개 수수료는 2020년 12월부터 자가 거주용 주택의 구매자가 최대 절반까지만 부담합니다. 중개인 없이 개인 간에 거래한다면 0으로 두세요. 이 비용들은 대출로 충당할 수 없습니다. 자기 자본이 먼저 이 비용을 덮고, 남은 금액만 계약금으로 셉니다.
자기 자본, 대출, 상환, 금리 고정 기간
보유 자금에서 예비비와 부대비용을 뺀 금액이 자기 자본이고, 매매가에서 자기 자본을 뺀 금액이 대출입니다. 월 상환액은 대출액에 금리와 상환율을 더한 비율을 곱하고 12로 나눈 금액입니다. 대출은 기간으로 정하거나, 은행이 부르는 대로 최초 상환율(Tilgung)로 정할 수 있으며, 보통은 2퍼센트입니다.
금리는 대개 전체 기간이 아니라 5년, 10년, 15년 동안만 고정됩니다. 이후 금리를 넣어 보면 금리 고정 기간(Zinsbindung)이 끝난 뒤에도 월 상환액을 감당할 수 있는지 확인할 수 있습니다.
고정 비용: 관리비, 수선, 재산세
관리비(Hausgeld)에는 운영비, 관리 위탁비, 구분소유자 공동체의 수선 적립금이 들어 있습니다. 그중 일부는 세입자에게 넘길 수 있는 항목이어서 세입자도 부대비용으로 냅니다. 기본 임대료와 비교할 때는 나머지, 즉 관리비와 적립금만 셉니다.
재산세(Grundsteuer)는 관리비에 포함되지 않습니다. 2025년 개편 이후에는 해당 지자체의 부과율에 따라 달라지므로, 고지서의 금액을 쓰는 것이 가장 좋습니다. 적립금을 넘는 수선, 공실, 리모델링은 반영되어 있지 않습니다.
가치 변화, 매도, 기회비용
보유 기간, 가치 상승률, 매도 비용을 정하면 매도 후 손에 얼마가 남는지 볼 수 있습니다. 직접 거주한 경우 이익에는 세금이 없고, 10년 이내에 매도한다면 세금을 켜서 계산할 수 있습니다. 표에서는 결과가 가치 상승률에 얼마나 민감한지 확인할 수 있습니다. 자기 자본이 가격 변동을 모두 증폭시키기 때문입니다.
비교 대상으로, 임차인은 같은 자금을 투자하고 자가 보유 비용과 임대료의 차액을 매달 투자합니다. 수익률은 직접 고르거나 ETF의 값을 가져올 수 있습니다. 임차인이 얻는 이익에 붙는 세금도 반영되어 있습니다.
어느 정도의 집을 살 수 있을까
총부담이 실수령액의 약 33퍼센트까지면 여유가 있다고 보고, 42퍼센트부터는 빠듯해집니다. 판정에는 가격 완충, 즉 매도해도 대출을 갚지 못하게 되기까지 가격이 얼마나 내려갈 수 있는지와, 담보 대비 대출 비율도 반영됩니다.
계산기는 보유 자금으로 살 수 있는 가격과, 선택한 매물에 필요한 자금도 계산해 줍니다. 우리 도시의 수치는 한 번의 클릭으로 불러오고, 모든 입력은 바꿀 수 있습니다.
부동산 구매 계산기에 대한 자주 묻는 질문
구매와 임대 중 어느 쪽이 이득인가요?
보유 기간, 가치 상승률, 금리, 임대료에 따라 달라집니다. 계산기는 구매가 임대를 앞지르는 시점과, 그러려면 가치가 얼마나 올라야 하는지 보여 줍니다.
구매 부대비용은 얼마나 드나요?
부동산 취득세, 공증과 등기 비용, 그리고 중개 수수료 중 본인 부담분으로 이루어집니다. 부동산 취득세는 주에 따라 3.5에서 6.5퍼센트입니다.
자기 자본은 얼마나 필요한가요?
최소한 구매 부대비용만큼은 필요합니다. 은행이 이 비용은 융자해 주지 않기 때문입니다. 그 위에 남는 자기 자본이 적을수록 대출액과 담보 대비 대출 비율이 높아집니다.
어느 정도의 상환율이 적당한가요?
보통 2퍼센트입니다. 1퍼센트면 대출 상환이 대부분의 직장 생활보다 오래 걸리고, 3퍼센트부터는 훨씬 일찍 갚지만 월 상환액이 늘어납니다.
금리 고정 기간이 끝나면 어떻게 되나요?
남은 채무는 그때 적용되는 금리로 다시 조달합니다. 이후 금리를 넣어 보면 불리한 수치일 때 부담이 어느 정도일지 알 수 있습니다.
관리비(Hausgeld)에는 무엇이 들어 있나요?
운영비, 관리업체 수수료, 수선 적립금입니다. 재산세는 따로 붙습니다.
매도할 때 세금을 내야 하나요?
본인이 직접 거주한 집이라면 내지 않습니다. 구매 후 10년 이내에 매도하면 세금이 생길 수 있으며, 계산기에서 켜서 확인할 수 있습니다.