住宅購入
ドイツでマンションを購入することが賃貸より得かどうか、支払い能力、軟調な市場での売却リスク、そのお金が他でどうなっていたか。
購入か賃貸か 不動産購入の計算機
住まいを買うほうが賃貸より得かどうかは、購入価格だけでは決まりません。この計算機は、ご自身が住むことを前提に、購入時の諸費用、ローン、毎月の費用、売却の可能性、そして資金を投資に回していた場合の成果をひとつの計算にまとめます。最後に出る結論は、ご自身の数字で確かめられます。
購入か賃貸か: 見るべきポイント
購入する人は、資金をひとつの物件に固定し、賃貸では発生しない費用も負担します。賃貸の人は家賃を払いますが、資金を投資に回せます。どちらが有利かは、特に何年住むかで決まります。購入と、その後の売却にかかる費用は合わせて価格の約12から15パーセントで、まずそれを取り戻す必要があるからです。
そこで計算機は、購入が賃貸を上回るのはいつからか、どれだけ値上がりすれば購入が割に合うのかを示します。また、結果のうち確実な部分、つまり元本返済から取引費用を引いた分と、想定どおりに価格が上がった場合にだけ生じる投機的な部分を分けて表示します。
購入時の諸費用: 不動産取得税、公証人、仲介手数料
購入価格には諸費用が加わります。不動産取得税(Grunderwerbsteuer)は州ごとに決まり、バイエルン州では3.5パーセント、ノルトライン・ヴェストファーレン州、ブランデンブルク州、ザールラント州、シュレースヴィヒ・ホルシュタイン州では6.5パーセントです。500,000ユーロの住戸なら、この差だけで15,000ユーロになります。公証人と登記の費用は約1.75パーセントで、ほぼどこでも同じです。
仲介手数料は、自己居住用の住戸を買う場合、2020年12月以降は買主の負担が最大で半分までです。仲介業者を通さない個人間の売買では、ゼロにしてください。これらの費用はローンで賄えません。まず自己資金から充当し、残りだけが頭金として数えられます。
自己資金、ローン、返済、金利固定期間
手持ち資金から予備費と諸費用を引いたものが自己資金になり、購入価格から自己資金を引いたものがローンになります。返済額は、ローン残高に金利と返済率を足した率をかけ、12で割った額です。ローンは、期間で指定するか、銀行が使う呼び方で言う初期返済率(Tilgung)で指定します。一般的には2パーセントです。
金利は、全期間ではなく5年、10年、15年のあいだだけ固定されるのが普通です。固定期間(Zinsbindung)が終わったあとの金利を入力すると、そのときも返済を続けられるかを確認できます。
毎月の費用: Hausgeld、修繕、固定資産税
管理費(Hausgeld)は、運営費、管理委託費、そして区分所有者全体の修繕積立金を賄います。その一部は借主に転嫁できる費目で、賃貸の人も諸経費として払っています。基本家賃と比べるときに数えるのは、残りの管理委託費と積立金だけです。
固定資産税(Grundsteuer)は管理費に含まれません。2025年の改革以降は自治体の賦課率に左右されるため、納税通知書の金額を使うのがいちばん確実です。積立金を超える修繕、空室、改装は計算に含まれていません。
資産価値の変化、売却、機会費用
保有期間、値上がり率、売却費用を設定すると、売却後にいくら手元に残るかが表示されます。自己居住の場合、利益に税金はかかりませんが、10年以内に売却するなら税金をオンにして計算できます。結果がどれほど値上がり率に左右されるかを表で確認できます。自己資金がレバレッジとなり、価格の動きをすべて増幅するからです。
比較の相手として、借りる人は同じ資金を運用し、持ち家と家賃の差額を毎月投資します。利回りは自分で選ぶか、ETFの値を引き継ぎます。賃貸の人の利益にかかる税金も反映されています。
どのくらいの物件なら買えるか
総負担が手取りの約33パーセントまでなら余裕があるとされ、42パーセントを超えると苦しくなります。判定では、価格のクッション、つまり売却してもローンを返せなくなるまでに価格がどこまで下がれるかと、担保掛け目も考慮します。
さらに計算機は、手持ち資金で手が届く価格と、選んだ物件に必要な資金も算出します。お住まいの都市の数字はワンクリックで読み込め、どの入力も変更できます。
不動産購入の計算機のよくある質問
購入と賃貸のどちらが得ですか。
保有期間、値上がり率、金利、家賃によって変わります。計算機は、購入が賃貸を上回るのはいつからか、そのためにどれだけの値上がりが必要かを示します。
購入時の諸費用はどのくらいですか。
不動産取得税、公証人と登記の費用、そして仲介手数料のご自身の負担分からなります。不動産取得税は州によって3.5から6.5パーセントです。
自己資金はどのくらい必要ですか。
最低でも購入時の諸費用が必要です。銀行はこれを融資しないためです。それを超えて残る自己資金が少ないほど、ローンと担保掛け目は大きくなります。
返済率はどのくらいが適切ですか。
一般的には2パーセントです。1パーセントでは完済まで多くの人の職業人生より長くかかり、3パーセント以上ならかなり早く完済できますが、返済額は増えます。
金利固定期間が終わるとどうなりますか。
残債は、そのとき適用される金利で借り換えます。固定期間後の金利を入力すると、不利な水準になった場合の負担がわかります。
管理費(Hausgeld)には何が含まれますか。
運営費、管理会社への報酬、修繕積立金です。固定資産税は別にかかります。
売却するときに税金を払う必要がありますか。
ご自身が住んでいる住戸なら不要です。購入から10年以内に売却すると税金がかかる場合があり、計算機でオンにして確認できます。