خرید مسکن
اینکه خرید آپارتمان در آلمان بهتر از اجاره است یا نه، توان پرداخت، ریسک فروش در بازار ضعیف، و اینکه همان پول جای دیگر چه می‌کرد.
خرید یا اجاره؟ ماشینحساب خرید ملک
اینکه خرید آپارتمان نسبت به اجاره می‌ارزد یا نه، به چیزی بیش از قیمت خرید بستگی دارد. این ماشینحساب فرض می‌گیرد خودتان در آن ساکن می‌شوید و هزینههای جانبی خرید، وام، هزینههای جاری، فروش احتمالی و آنچه پولتان به‌عنوان سرمایه‌گذاری می‌آورد را در یک محاسبه جمع می‌کند. در پایان داوری‌ای می‌ماند که با اعداد خودتان می‌توانید بسنجید.
خرید یا اجاره: چه چیزی مهم است
خریدار پولش را در یک ملک قفل می‌کند و هزینه‌هایی می‌پردازد که مستأجر ندارد. مستأجر اجاره میدهد، اما می‌تواند سرمایه‌اش را سرمایه‌گذاری کند. اینکه کدام طرف جلو بیفتد بیش از هر چیز به مدت ماندنتان بستگی دارد: خرید و فروش بعدی روی هم حدود 12 تا 15% قیمت هزینه دارد و این باید اول جبران شود.
برای همین ماشینحساب نشان میدهد از چه زمانی خرید از اجاره جلو میزند و با چه رشد قیمتی خرید می‌ارزد. بخش مطمئن نتیجه را هم از بخش سفته‌بازانه جدا می‌کند: بخش مطمئن بازپرداخت اصل وام منهای هزینههای معامله است و بخش سفته‌بازانه فقط وقتی پیدا میشود که قیمت‌ها همان‌طور که فرض شده بالا بروند.
هزینههای جانبی خرید: مالیات نقل و انتقال، سردفتر و مشاور املاک
علاوه بر قیمت خرید، هزینههای جانبی هم هست. مالیات نقل و انتقال ملک (Grunderwerbsteuer) را ایالت تعیین می‌کند: در بایرن 3٫5% است و در نوردراین-وستفالن، براندنبورگ، زارلند و شلسویگ-هولشتاین 6٫5%. برای آپارتمانی 500,000 یورویی همین فاصله به‌تنهایی 15,000 یورو میشود. سردفتر و ثبت املاک حدود 1٫75% هزینه دارند و تقریباً همه‌جا یکسان‌اند.
از دسامبر 2020 خریدارِ آپارتمانی که خودش در آن ساکن میشود حداکثر نیمی از حقالزحمهٔ مشاور املاک را می‌پردازد. در فروش خصوصی بدون مشاور مقدار را صفر بگذارید. این هزینه‌ها را نمی‌شود وام گرفت: آوردهٔ نقدی شما اول آنها را پوشش میدهد و فقط باقی‌مانده پیش‌پرداخت حساب میشود.
آوردهٔ نقدی، وام، بازپرداخت و مدت ثابت بودن بهره
آوردهٔ نقدی از سرمایهٔ شما منهای ذخیره و هزینههای جانبی به دست می‌آید و وام از قیمت خرید. قسط برابر است با وام ضرب در بهره به‌علاوهٔ بازپرداخت، تقسیم بر دوازده. وام را یا با مدتش توصیف می‌کنید یا با بازپرداخت اولیه، همان‌طور که بانک می‌گوید؛ مرسوم 2% است.
بهره معمولاً فقط برای 5، 10 یا 15 سال ثابت است، نه برای کل مدت وام. با بهرهٔ بعد از آن بررسی می‌کنید که قسط پس از پایان مدت ثابت بودن بهره هنوز قابل‌تحمل است یا نه.
هزینههای جاری: شارژ ساختمان، نگهداری و مالیات ملک
شارژ ساختمان (Hausgeld) هزینههای جاری، مدیریت و صندوق نگهداری مالکان را پوشش میدهد. بخشی از آن قابل تسهیم است و مستأجر هم آن را به‌عنوان هزینههای جانبی می‌پردازد. در مقایسه با اجارهٔ پایه فقط باقی‌مانده حساب میشود، یعنی مدیریت و صندوق نگهداری.
مالیات ملک (Grundsteuer) در شارژ ساختمان نیست. از اصلاحات 2025 به ضریب شهرداری (Hebesatz) بستگی دارد، پس بهتر است مقدار را از ابلاغیهٔ خودتان بردارید. نگهداری فراتر از صندوق، خالی ماندن و بازسازی حساب نشده است.
رشد قیمت، فروش و هزینهٔ فرصت
مدت نگهداری، رشد قیمت و هزینههای فروش را شما تعیین می‌کنید و میبینید پس از فروش چه مبلغی می‌ماند. برای کسی که خودش در ملک ساکن است سود معاف از مالیات است؛ در فروش ظرف ده سال می‌توانید مالیات را هم روشن کنید. جدولی نشان میدهد نتیجه چقدر به رشد قیمت وابسته است، چون آوردهٔ نقدی شما هر حرکت قیمت را چند برابر می‌کند.
در محاسبهٔ مقابل، مستأجر همان سرمایه را سرمایه‌گذاری می‌کند و هر ماه تفاوت میان مالکیت و اجاره را هم می‌گذارد. بازده را خودتان انتخاب می‌کنید یا از یک ETF می‌گیرید. مالیات سود مستأجر هم در نظر گرفته شده است.
چه ملکی از من برمی‌آید؟
کل بار مالی تا حدود 33% حقوق خالص‌تان راحت به حساب می‌آید و از 42% به بعد کار تنگ میشود. داوری حاشیهٔ قیمت را هم در نظر می‌گیرد، یعنی اینکه قیمت‌ها چقدر می‌توانند بیفتند پیش از آنکه فروش دیگر وام را پوشش ندهد، و نسبت وام به ارزش (Beleihungsauslauf) را.
ماشینحساب علاوه بر این حساب می‌کند با سرمایه‌تان چه قیمتی از شما برمی‌آید و ملک انتخابی چقدر سرمایه می‌خواهد. اعداد شهرتان را با یک کلیک بارگذاری می‌کنید و همهٔ ورودی‌ها قابل تغییر می‌ماند.
پرسش‌های رایج دربارهٔ ماشینحساب خرید ملک
خرید بهتر است یا اجاره؟
به مدت نگهداری، رشد قیمت، بهره و اجاره بستگی دارد. ماشینحساب نشان میدهد از چه زمانی خرید از اجاره جلو میزند و برای آن چه رشد قیمتی لازم است.
هزینههای جانبی خرید چقدر است؟
از مالیات نقل و انتقال ملک، سردفتر و ثبت املاک و سهم شما از حقالزحمهٔ مشاور املاک تشکیل میشود. مالیات نقل و انتقال بسته به ایالت بین 3٫5 و 6٫5% است.
چقدر آوردهٔ نقدی لازم دارم؟
دستکم بهاندازهٔ هزینههای جانبی، چون بانک آنها را وام نمیدهد. هرچه آوردهٔ نقدی بیش از آن کمتر بماند، وام و نسبت وام به ارزش بالاتر میرود.
بازپرداخت خوب چقدر است؟
مرسوم 2% است. با 1% وام از بیشتر عمرهای کاری هم درازتر میشود؛ از 3% به بالا خیلی زودتر تسویه میشود، اما قسط بالا میرود.
پس از پایان مدت ثابت بودن بهره چه میشود؟
باقیماندهٔ بدهی با بهرهٔ آن زمان دوباره تأمین مالی میشود. با بهرهٔ بعد از آن میبینید در حالتی ناخوشایند بار مالی چقدر میشود.
در شارژ ساختمان چه چیزهایی هست؟
هزینههای جاری، حقالزحمهٔ مدیریت ساختمان و صندوق نگهداری. مالیات ملک جداگانه به آن اضافه میشود.
هنگام فروش باید مالیات بدهم؟
اگر خودتان در آپارتمان ساکن باشید نه. در فروش ظرف ده سال پس از خرید ممکن است مالیات تعلق بگیرد و آن را در ماشینحساب می‌توان روشن کرد.