شراء منزل
ما إذا كان شراء شقة في ألمانيا أفضل من استئجارها، والقدرة على تحمّل التكلفة، ومخاطر البيع في سوق ضعيف، وما كان سيفعله المال في مكان آخر.
شراء أم إيجار؟ حاسبة شراء العقار
هل يستحق شراء شقة مقارنةً بالإيجار؟ لا يُحسم ذلك بسعر الشراء وحده. تفترض هذه الحاسبة أنك ستسكن بنفسك، وتجمع في حساب واحد تكاليف الشراء الإضافية والقرض والتكاليف الجارية وبيعًا محتملًا وما كان سيعود به مالك لو استثمرته. وتنتهي بحكم يمكنك اختباره بأرقامك أنت.
شراء أم إيجار: ما الذي يهم
من يشتري يربط ماله في عقار واحد ويتحمل تكاليف لا تقع على المستأجر. ومن يستأجر يدفع الإيجار لكنه يستطيع استثمار رأسماله. أي الجانبين يتقدم يعتمد قبل كل شيء على مدة بقائك: الشراء والبيع لاحقًا يكلفان معًا نحو 12 إلى 15٪ من السعر، وهذا لا بد أن يُعوَّض أولًا.
لذلك تُظهر لك الحاسبة متى يتجاوز الشراء الإيجار، ومن أي ارتفاع في القيمة يستحق الشراء. وتفصل أيضًا الجزء المضمون من النتيجة، أي السداد مطروحًا منه تكاليف الصفقة، عن الجزء المضاربي الذي لا ينشأ إلا إذا ارتفعت الأسعار كما هو مفترض.
تكاليف الشراء الإضافية: ضريبة نقل الملكية وكاتب العدل والوسيط
تُضاف إلى سعر الشراء تكاليفه الإضافية. تحدد الولاية ضريبة نقل الملكية (Grunderwerbsteuer): في بافاريا 3.5٪، وفي شمال الراين وستفاليا وبراندنبورغ وسارلاند وشليسفيغ هولشتاين 6.5٪. وعلى شقة بـ 500,000 يورو يبلغ هذا الفرق وحده 15,000 يورو. أما كاتب العدل وسجل الأراضي فيكلفان نحو 1.75٪ وهما شبه متطابقين في كل مكان.
وبالنسبة لعمولة الوسيط، تدفع كمشترٍ لشقة تسكنها بنفسك منذ ديسمبر 2020 نصفها كحد أقصى. وفي البيع الخاص بلا وسيط اجعل القيمة صفرًا. لا يمكن تمويل هذه التكاليف بقرض: يغطيها رأس مالك الخاص أولًا، وما يبقى فقط يُحسب دفعة مقدمة.
رأس المال الخاص والقرض والسداد وفترة المعدل الثابت
من رأس مالك مطروحًا منه الاحتياطي والتكاليف الإضافية ينتج رأس المال الخاص، ومن سعر الشراء ينتج القرض. القسط هو القرض مضروبًا في الفائدة زائد السداد، مقسومًا على اثني عشر. تصف القرض إما بمدته أو بالسداد الأولي كما يسميه البنك، والشائع 2٪.
الفائدة ثابتة عادةً لمدة 5 أو 10 أو 15 سنة فقط، لا لكامل مدة القرض. وبفائدة ما بعد انتهاء الثبات تتحقق مما إذا كان القسط سيظل محتملًا بعد انتهاء فترة المعدل الثابت (Zinsbindung).
التكاليف الجارية: رسوم الإدارة والصيانة وضريبة العقار
تغطي رسوم الإدارة (Hausgeld) تكاليف التشغيل والإدارة واحتياطي الصيانة لجماعة الملاك. وجزء منها قابل للتحميل على المستأجر، فيدفعه المستأجر أيضًا ضمن التكاليف الإضافية. وعند المقارنة بالإيجار الأساسي لا يُحتسب إلا الباقي، أي الإدارة والاحتياطي.
ضريبة العقار (Grundsteuer) غير مشمولة في رسوم الإدارة. وبعد إصلاح 2025 تعتمد على معدل بلديتك (Hebesatz)، فالأفضل أن تأخذ القيمة من إشعارك. والصيانة التي تتجاوز الاحتياطي، وفترات خلو العقار، والتجديد لا تدخل في الحساب.
تطور القيمة والبيع وتكلفة الفرصة
تحدد مدة الاحتفاظ والارتفاع في القيمة وتكاليف البيع، وترى كم يبقى من المال بعد البيع. الربح معفى من الضريبة لمن يسكن العقار بنفسه، وعند البيع خلال عشر سنوات يمكنك تفعيل الضريبة. يبيّن جدول مدى اعتماد النتيجة على ارتفاع القيمة، لأن رأس مالك الخاص يضاعف أثر كل حركة في السعر.
وفي الحساب المقابل يستثمر المستأجر رأس المال نفسه، ويستثمر كل شهر الفرق بين التملّك والإيجار. تختار العائد أو تأخذه من صندوق ETF. وضريبة أرباح المستأجر محسوبة.
كم عقارًا أستطيع تحمّله؟
يُعدّ العبء الإجمالي مريحًا حتى نحو 33٪ من صافي راتبك، ومن 42٪ يضيق الأمر. ويأخذ الحكم في الحسبان أيضًا هامش السعر، أي إلى أي حد يمكن أن تنخفض الأسعار قبل أن يعجز البيع عن تغطية القرض، ونسبة القرض إلى القيمة (Beleihungsauslauf).
وتحسب الحاسبة كذلك أي سعر يمكنك تحمّله برأس مالك، وكم من رأس المال يحتاجه العقار المختار. وتحمّل أرقام مدينتك بنقرة واحدة، وتبقى كل خانة قابلة للتعديل.
أسئلة شائعة عن حاسبة شراء العقار
هل الشراء أفضل أم الإيجار؟
يعتمد على مدة الاحتفاظ وارتفاع القيمة والفائدة والإيجار. تُظهر الحاسبة متى يتجاوز الشراء الإيجار وأي ارتفاع في القيمة يلزم لذلك.
كم تبلغ تكاليف الشراء الإضافية؟
تتألف من ضريبة نقل الملكية وكاتب العدل وسجل الأراضي وحصتك من عمولة الوسيط. وتتراوح ضريبة نقل الملكية بحسب الولاية بين 3.5 و6.5٪.
كم أحتاج من رأس المال الخاص؟
على الأقل تكاليف الشراء الإضافية، لأن البنك لا يموّلها. وكلما قلّ رأس المال الخاص بعد ذلك، ارتفع القرض ونسبة القرض إلى القيمة.
ما السداد الجيد؟
الشائع 2٪. عند 1٪ يمتد القرض أطول من معظم الحيوات المهنية، ومن 3٪ يُسدَّد أبكر بكثير لكن القسط يرتفع.
ماذا يحدث بعد انتهاء فترة المعدل الثابت؟
يُعاد تمويل الدين المتبقي بالفائدة السارية حينها. وبفائدة ما بعد الثبات ترى كم سيبلغ العبء عند قيمة غير مواتية.
ماذا تتضمن رسوم الإدارة؟
تكاليف التشغيل ورسم إدارة العقار واحتياطي الصيانة. وتُضاف ضريبة العقار بشكل منفصل.
هل أدفع ضريبة عند البيع؟
لا، إن كنت تسكن الشقة بنفسك. وعند البيع خلال عشر سنوات من الشراء قد تُستحق ضريبة، ويمكنك تفعيل ذلك في الحاسبة.