购房
在德国购买公寓是否比租房更划算、承受能力、在疲软市场中出售的风险,以及这笔钱若用于别处会有怎样的结果。
买房还是租房? 购房计算器
买房是否比租房划算，不只取决于房价。这个计算器假设您自己入住，把购房杂费、贷款、持有成本、可能的出售，以及这笔钱如果用于投资能带来的收益，合并在同一个计算里。最后得出的结论，您可以用自己的数字来验证。
买房还是租房: 关键看什么
买房的人把资金押在一套房产上，并承担租房时不会产生的成本。租房的人付租金，但可以把资金拿去投资。哪一边占优，主要取决于您住多久: 购买加上日后出售，总共大约要花掉房价的12%到15%，这笔钱得先赚回来。
因此计算器会告诉您，买房从什么时候起超过租房，以及房产增值到多少才值得买。它还把结果中稳妥的部分，即还本金额扣除交易成本，与带有投机性的部分分开，后者只有在房价如假设那样上涨时才会出现。
购房杂费: 不动产购置税、公证和中介
房价之外还要加上购房杂费。不动产购置税(Grunderwerbsteuer)由各联邦州决定: 巴伐利亚州为3.5%，北莱茵-威斯特法伦州、勃兰登堡州、萨尔州和石勒苏益格-荷尔斯泰因州为6.5%。对一套500,000欧元的房子，仅这一档差距就是15,000欧元。公证和土地登记大约占1.75%，几乎各地都一样。
至于中介佣金，2020年12月以来，购买自住房的买家最多只需承担一半。如果是不经中介的私人交易，请填0。这些费用无法通过贷款来支付: 您的自有资金首先用来覆盖它们，剩下的部分才算首付。
自有资金、贷款、还款与利率锁定期
您的资金扣除备用金和杂费之后是自有资金，房价扣除自有资金就是贷款额。月供等于贷款额乘以利率加还款率，再除以十二。贷款可以按期限来设定，也可以按银行的说法，用初始还款率(Tilgung)来设定，常见的是2%。
利率通常只锁定5年、10年或15年，而不是整个贷款期。借助后续利率，您可以检验利率锁定期(Zinsbindung)结束后，月供是否仍然负担得起。
持有成本: 物业费、维修和不动产税
物业费(Hausgeld)涵盖运营成本、物业管理费，以及业主共同体的维修储备金。其中一部分可以转嫁给租客，租客也会作为杂费支付。与基本租金对比时，只算剩下的部分，也就是管理费和储备金。
不动产税(Grundsteuer)不包含在物业费里。2025年改革之后，它取决于您所在市镇的征收率，所以最好直接使用您税单上的数值。超出储备金的维修、空置和翻新没有计入。
房产增值、出售与机会成本
您设定持有年限、增值幅度和出售成本，就能看到出售之后手里还剩多少钱。对自住者来说，收益免税；如果在十年内出售，您可以打开税款选项。表格显示结果对增值幅度有多敏感，因为您的自有资金会放大每一次价格波动。
作为对照，租房者把同样的资金拿去投资，并且每月把自有住房与租金之间的差额也投入进去。收益率可以自己选，也可以沿用某只ETF的数值。租房者所得收益的税款已经计入。
我能买得起多大的房产?
总负担不超过税后收入的33%左右算宽裕，到了42%就会吃紧。结论还会考虑价格缓冲，也就是房价最多能跌多少，才会使出售所得不足以还清贷款，以及贷款成数。
此外，计算器还会算出您的资金能买得起什么价位，以及所选房产需要多少资金。您所在城市的数据一键即可载入，每一项输入都可以修改。
关于购房计算器的常见问题
买房和租房哪个更划算?
这取决于持有年限、增值幅度、利率和租金。计算器会显示买房从什么时候起超过租房，以及需要多大的增值幅度。
购房杂费有多高?
包括不动产购置税、公证和土地登记费用，以及您承担的那部分中介佣金。不动产购置税视联邦州而定，在3.5%到6.5%之间。
我需要多少自有资金?
至少要够支付购房杂费，因为银行不为这些费用提供贷款。除此之外剩下的自有资金越少，贷款额和贷款成数就越高。
什么样的还款率合适?
常见的是2%。如果是1%，还清贷款的时间比大多数人的职业生涯还长；从3%起，会还得快得多，但月供也会上升。
利率锁定期结束后会怎样?
剩余债务按届时的利率重新融资。借助后续利率，您可以看到在利率不利的情况下负担会有多重。
物业费(Hausgeld)包含什么?
运营成本、物业管理公司的费用和维修储备金。不动产税另外计算。
出售时需要缴税吗?
如果您自己住在这套房子里，就不用。购买后十年内出售，可能产生税款，您可以在计算器里打开这个选项。