Купівля житла
Чи вигідніша купівля квартири в Німеччині за її оренду, доступність, ризик продажу на слабкому ринку та що б ці гроші зробили в іншому місці.
Купити чи орендувати? Калькулятор купівлі житла
Чи вигідніша купівля квартири порівняно з орендою, вирішує не лише ціна покупки. Цей калькулятор виходить із того, що ви самі там житимете, і зводить в один розрахунок додаткові витрати на купівлю, позику, поточні витрати, можливий продаж і те, що принесли б ваші гроші як інвестиція. У підсумку ви отримуєте висновок, який можна перевірити на власних цифрах.
Купити чи орендувати: на що зважати
Хто купує, вкладає гроші в єдиний об'єкт і несе витрати, яких немає в оренді. Хто орендує, платить оренду, але може інвестувати свій капітал. Яка сторона попереду, залежить передусім від того, як довго ви залишитеся: купівля й подальший продаж разом коштують близько 12-15 відсотків ціни, і це спершу треба заробити назад.
Тому калькулятор показує, з якого моменту купівля обганяє оренду і за якого зростання вартості купівля виправдовується. Він також відокремлює надійну частину результату, а саме погашення за вирахуванням витрат на операції, від спекулятивної, яка виникає лише тоді, коли ціни ростуть, як припущено.
Додаткові витрати на купівлю: податок на придбання, нотаріус і ріелтор
До ціни покупки додаються супутні витрати. Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) встановлює федеральна земля: у Баварії це 3,5 відсотка, у Північному Рейні-Вестфалії, Бранденбурзі, Саарі й Шлезвіг-Гольштейні 6,5 відсотка. Для квартири за 500.000 євро лише ця різниця становить 15.000 євро. Нотаріус і земельна книга коштують близько 1,75 відсотка й майже скрізь однакові.
Щодо комісії ріелтора, то покупець житла для власного проживання з грудня 2020 року платить щонайбільше половину. При приватному продажу без ріелтора ставте нуль. Ці витрати не можна профінансувати кредитом: спершу їх покриває ваш власний капітал, а першим внеском вважається лише залишок.
Власний капітал, позика, погашення та фіксація відсотка
З вашого капіталу за вирахуванням резерву та супутніх витрат виходить власний внесок, а з ціни покупки позика. Щомісячний платіж це позика, помножена на відсоток плюс погашення, поділена на дванадцять. Позику ви описуєте або строком, або початковим погашенням (Tilgung), як це називає банк, звичайно це 2 відсотки.
Відсоток зазвичай фіксують лише на 5, 10 або 15 років, а не на весь строк. За допомогою відсотка після фіксації ви перевіряєте, чи був би платіж посильним, коли фіксація (Zinsbindung) закінчиться.
Поточні витрати: Hausgeld, утримання та податок на нерухомість
Щомісячний внесок на утримання будинку (Hausgeld) покриває експлуатаційні витрати, управління та резерв на ремонт співвласників. Частину з нього можна перекласти на наймача, і її сплачує також орендар як додаткові витрати. У порівнянні з орендою без комунальних значення має лише решта, тобто управління та резерв.
Податок на нерухомість (Grundsteuer) до Hausgeld не входить. Після реформи 2025 року він залежить від ставки вашої громади, тож найкраще візьміть значення зі свого податкового повідомлення. Ремонт понад резерв, простій і оновлення не враховані.
Зміна вартості, продаж і втрачена вигода
Ви задаєте строк володіння, зростання вартості та витрати на продаж і бачите, скільки грошей лишається після продажу. Для тих, хто живе у власному житлі, прибуток не оподатковується, а при продажу протягом десяти років можна ввімкнути податок. Таблиця показує, наскільки результат залежить від зростання вартості, адже ваш власний капітал підсилює кожен рух цін.
Як зустрічний розрахунок орендар інвестує той самий капітал і щомісяця вкладає різницю між витратами власника й орендою. Ви обираєте дохідність або берете її з ETF. Податок на прибуток орендаря враховано.
Яку нерухомість я можу собі дозволити?
Комфортним вважається загальне навантаження приблизно до 33 відсотків вашого нетто, від 42 відсотків стає тісно. Висновок враховує також цінову подушку, тобто наскільки можуть впасти ціни, перш ніж продаж перестане покривати позику, та співвідношення позики до вартості.
Крім того, калькулятор рахує, яку ціну ви могли б потягнути зі своїм капіталом і скільки капіталу потрібно для обраного об'єкта. Цифри вашого міста завантажуються одним кліком, кожне введення можна змінити.
Часті запитання про калькулятор купівлі житла
Що вигідніше: купувати чи орендувати?
Це залежить від строку володіння, зростання вартості, відсотка й оренди. Калькулятор показує, з якого моменту купівля обганяє оренду і яке зростання вартості для цього потрібне.
Наскільки високі додаткові витрати на купівлю?
Вони складаються з податку на придбання, нотаріуса й земельної книги та вашої частки комісії ріелтора. Податок на придбання залежно від федеральної землі становить від 3,5 до 6,5 відсотка.
Скільки власного капіталу мені потрібно?
Щонайменше стільки, щоб покрити додаткові витрати на купівлю, бо банк їх не фінансує. Чим менше власного капіталу лишається понад це, тим більшими виходять позика й співвідношення позики до вартості.
Яке погашення добре?
Звичайно 2 відсотки. За 1 відсотка позика виплачується довше, ніж триває більшість професійних життів, від 3 відсотків вона погашається помітно раніше, але платіж зростає.
Що буде після закінчення фіксації відсотка?
Залишок боргу перефінансовують за відсотком, що діятиме на той час. За допомогою відсотка після фіксації ви бачите, яким було б навантаження за невдалого значення.
Що входить до Hausgeld?
Експлуатаційні витрати, плата управителю будинку й резерв на ремонт. Податок на нерухомість додається окремо.
Чи треба платити податок при продажу?
Ні, якщо ви самі живете в квартирі. При продажу протягом десяти років після купівлі податок може виникнути, це можна ввімкнути в калькуляторі.