Ev Satın Alma
Almanya'da bir daire satın almanın kiralamaktan daha iyi olup olmadığı, ödeme gücü, zayıf bir piyasada satış riski ve paranın başka yerde ne yapacağı.
Satın al mı kirala mı? Ev alım hesaplayıcı
Bir daire almanın kiraya göre değip değmediği satın alma fiyatından fazlasına bağlıdır. Bu hesaplayıcı kendinizin taşınacağını varsayar; satın alma yan giderlerini, krediyi, cari giderleri, olası bir satışı ve paranızın yatırım olarak getireceğini tek bir hesapta toplar. Sonunda kendi rakamlarınızla sınayabileceğiniz bir hüküm kalır.
Satın al ya da kirala: neye bakılır
Satın alan, parasını tek bir gayrimenkule bağlar ve kirada olmayan giderleri üstlenir. Kiralayan kira öder ama sermayesini yatırabilir. Hangi tarafın önde olduğu en çok ne kadar kalacağınıza bağlıdır: alım ve sonraki satış birlikte fiyatın yaklaşık %12 ila 15'ine mal olur ve bunun önce geri kazanılması gerekir.
Hesaplayıcı bu yüzden satın almanın kirayı ne zaman geçtiğini ve alımın hangi değer artışından itibaren değdiğini gösterir. Sonucun güvenli kısmını, yani geri ödeme eksi işlem maliyetlerini, fiyatlar varsayıldığı gibi artarsa ortaya çıkan spekülatif kısımdan da ayırır.
Satın alma yan giderleri: tapu devir vergisi, noter ve emlakçı
Satın alma fiyatına yan giderler eklenir. Tapu devir vergisini (Grunderwerbsteuer) eyalet belirler: Bavyera'da %3,5, Kuzey Ren-Vestfalya, Brandenburg, Saarland ve Schleswig-Holstein'da %6,5. 500.000 euroluk bir dairede yalnızca bu fark 15.000 euro eder. Noter ve tapu sicili yaklaşık %1,75 tutar ve neredeyse her yerde aynıdır.
Emlakçı komisyonunda, kendi oturacağı daireyi alan biri olarak Aralık 2020'den beri en fazla yarısını ödersiniz. Emlakçısız özel satışta değeri sıfıra ayarlayın. Bu giderler finanse edilemez: önce öz sermayeniz bunları karşılar, yalnızca geri kalan peşinat sayılır.
Öz sermaye, kredi, geri ödeme ve sabit faiz süresi
Sermayenizden rezerv ve yan giderler düşüldüğünde öz sermaye, satın alma fiyatından da kredi çıkar. Taksit, kredi çarpı faiz artı geri ödemenin on ikiye bölünmesidir. Krediyi ya vadesiyle ya da bankanın adlandırdığı gibi başlangıç geri ödemesiyle tanımlarsınız; olağan olan %2'dir.
Faiz çoğunlukla yalnızca 5, 10 ya da 15 yıl sabittir, vadenin tamamı için değil. Devam faiziyle, sabit faiz süresi (Zinsbindung) dolduktan sonra taksitin hâlâ taşınabilir olup olmayacağını kontrol edersiniz.
Cari giderler: aidat, bakım ve emlak vergisi
Aidat (Hausgeld) işletme giderlerini, yönetimi ve kat malikleri topluluğunun bakım rezervini karşılar. Bir kısmı kiracıya yansıtılabilir; kiracı da bunu yan gider olarak öder. Çıplak kiraya karşılaştırmada yalnızca geri kalan sayılır, yani yönetim ve rezerv.
Emlak vergisi (Grundsteuer) aidata dahil değildir. 2025 reformundan beri belediyenizin çarpanına (Hebesatz) bağlıdır, bu yüzden değeri en iyisi tebligatınızdan alın. Rezervin ötesindeki bakım, boş kalma ve tadilat hesaba katılmamıştır.
Değer artışı, satış ve fırsat maliyeti
Elde tutma süresini, değer artışını ve satış maliyetlerini siz belirler ve satıştan sonra ne kadar paranın kaldığını görürsünüz. Kendi oturan için kazanç vergiden muaftır; on yıl içindeki bir satışta vergiyi devreye alabilirsiniz. Bir tablo sonucun değer artışına ne kadar bağlı olduğunu gösterir, çünkü öz sermayeniz her fiyat hareketini katlar.
Karşı hesapta kiracı aynı sermayeyi yatırır ve her ay mülk sahipliği ile kira arasındaki farkı da yatırır. Getiriyi siz seçersiniz ya da bir ETF'ten alırsınız. Kiracının kazançları üzerindeki vergi hesaba katılmıştır.
Ne kadar gayrimenkul karşılayabilirim?
Toplam yük net maaşınızın yaklaşık %33'üne kadar rahat sayılır, %42'den sonra daralır. Hüküm ayrıca fiyat tamponunu, yani bir satış krediyi karşılayamaz hale gelmeden fiyatların ne kadar düşebileceğini, ve kredi-değer oranını (Beleihungsauslauf) da hesaba katar.
Hesaplayıcı ek olarak sermayenizle hangi fiyatı karşılayabileceğinizi ve seçilen mülkün ne kadar sermaye gerektirdiğini hesaplar. Şehrinizin rakamlarını tek tıkla yüklersiniz, her girdi değiştirilebilir kalır.
Ev alım hesaplayıcı hakkında sık sorulan sorular
Satın almak mı kiralamak mı değer?
Elde tutma süresine, değer artışına, faize ve kiraya bağlı. Hesaplayıcı satın almanın kirayı ne zaman geçtiğini ve bunun için hangi değer artışının gerektiğini gösterir.
Satın alma yan giderleri ne kadar?
Tapu devir vergisi, noter ve tapu sicili ile emlakçı komisyonundaki payınızdan oluşur. Tapu devir vergisi eyalete göre %3,5 ile %6,5 arasındadır.
Ne kadar öz sermayeye ihtiyacım var?
En az satın alma yan giderleri kadar, çünkü banka bunları finanse etmez. Bunun ötesinde öz sermaye ne kadar az kalırsa kredi ve kredi-değer oranı o kadar yükselir.
İyi bir geri ödeme oranı nedir?
Olağan olan %2'dir. %1'de kredi çoğu çalışma hayatından uzun sürer, %3'ten itibaren çok daha erken kapanır ama taksit yükselir.
Sabit faiz süresi dolunca ne olur?
Kalan borç o günkü faizle yeniden finanse edilir. Devam faiziyle, hoş olmayan bir değerde yükün ne kadar olacağını görürsünüz.
Aidata neler dahildir?
İşletme giderleri, site yönetiminin ücreti ve bakım rezervi. Emlak vergisi ayrıca eklenir.
Satışta vergi ödemem gerekir mi?
Daireyi kendiniz kullanıyorsanız hayır. Alımdan sonra on yıl içindeki bir satışta vergi doğabilir, bunu hesaplayıcıda açabilirsiniz.