Покупка жилья
Выгоднее ли покупка квартиры в Германии, чем её аренда, доступность, риск продажи на слабом рынке, и что бы эти деньги сделали в другом месте.
Купить или снимать? Калькулятор покупки жилья
Окупается ли покупка квартиры по сравнению с арендой, зависит не только от цены. Этот калькулятор исходит из того, что вы поселитесь там сами, и сводит в один расчёт сопутствующие расходы на покупку, кредит, текущие расходы, возможную продажу и то, что принесли бы ваши деньги как инвестиция. В конце остаётся вывод, который можно проверить на собственных цифрах.
Купить или снимать: на что смотреть
Кто покупает, связывает деньги в одном объекте и несёт расходы, которых нет при аренде. Кто снимает, платит арендную плату, но может вложить капитал. Какая сторона окажется впереди, зависит прежде всего от того, как долго вы там пробудете: покупка и последующая продажа вместе стоят примерно 12-15% цены, и это сначала нужно отыграть.
Поэтому калькулятор показывает, с какого момента покупка обгоняет аренду и при каком росте стоимости покупка окупается. Он также отделяет надёжную часть результата, то есть погашение долга за вычетом издержек на сделку, от спекулятивной, которая возникает, только если цены вырастут, как предполагается.
Сопутствующие расходы: налог на приобретение, нотариус и маклер
К цене покупки добавляются сопутствующие расходы. Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) устанавливает земля: в Баварии он составляет 3,5%, в Северном Рейне-Вестфалии, Бранденбурге, Сааре и Шлезвиг-Гольштейне 6,5%. На квартире за 500 000 евро одна эта разница составляет 15 000 евро. Нотариус и поземельная книга стоят около 1,75% и почти везде одинаковы.
Комиссию маклера вы как покупатель квартиры для собственного проживания с декабря 2020 года платите не более чем наполовину. При частной продаже без маклера поставьте ноль. Эти расходы нельзя оформить в кредит: сначала их покрывает ваш собственный капитал, и лишь остаток считается первоначальным взносом.
Собственный капитал, кредит, погашение и срок фиксированной ставки
Из вашего капитала за вычетом резерва и сопутствующих расходов получается собственный капитал, из цены покупки кредит. Платёж равен кредиту, умноженному на ставку плюс погашение, делённому на двенадцать. Кредит вы описываете либо сроком, либо начальным погашением, как это называет банк; обычно это 2%.
Ставка чаще всего фиксируется лишь на 5, 10 или 15 лет, а не на весь срок. По ставке после рефинансирования вы проверяете, будет ли платёж по-прежнему посильным по окончании срока фиксированной ставки (Zinsbindung).
Текущие расходы: платёж за дом, содержание и налог на землю
Платёж за содержание дома (Hausgeld) покрывает эксплуатационные расходы, управление и резерв на ремонт сообщества собственников. Часть его можно переложить на арендатора, и арендатор тоже платит её как коммунальные расходы. При сравнении с арендной платой без коммунальных учитывается только остаток, то есть управление и резерв.
Налог на недвижимость (Grundsteuer) в Hausgeld не входит. После реформы 2025 года он зависит от коэффициента вашей общины (Hebesatz), поэтому лучше взять значение из вашего уведомления. Ремонт сверх резерва, простой и обновление не учитываются.
Рост стоимости, продажа и упущенная выгода
Вы задаёте срок владения, рост стоимости и издержки продажи и видите, сколько денег останется после продажи. Для тех, кто живёт сам, прибыль налогом не облагается; при продаже в течение десяти лет налог можно включить. Таблица показывает, насколько результат зависит от роста стоимости, ведь ваш собственный капитал усиливает каждое движение цены.
В обратном расчёте арендатор вкладывает тот же капитал и ежемесячно инвестирует разницу между владением и арендой. Доходность вы выбираете сами или берёте у ETF. Налог на прибыль арендатора учтён.
Какую недвижимость я могу себе позволить?
Общая нагрузка до примерно 33% вашего нетто считается комфортной, начиная с 42% становится тесно. Вывод учитывает также запас по цене, то есть насколько могут упасть цены, прежде чем продажа перестанет покрывать кредит, и отношение кредита к стоимости (Beleihungsauslauf).
Дополнительно калькулятор рассчитывает, какую цену вы могли бы позволить себе со своим капиталом и сколько капитала требует выбранный объект. Цифры вашего города загружаются одним щелчком, каждое значение можно изменить.
Частые вопросы о калькуляторе покупки жилья
Что выгоднее: купить или снимать?
Это зависит от срока владения, роста стоимости, ставки и арендной платы. Калькулятор показывает, с какого момента покупка обгоняет аренду и какой рост стоимости для этого нужен.
Каковы сопутствующие расходы на покупку?
Они складываются из налога на приобретение недвижимости, нотариуса и поземельной книги, а также вашей доли комиссии маклера. Налог на приобретение в зависимости от земли составляет от 3,5 до 6,5%.
Сколько собственного капитала мне нужно?
Как минимум на сопутствующие расходы, ведь банк их не финансирует. Чем меньше собственного капитала остаётся сверх этого, тем выше кредит и отношение кредита к стоимости.
Какое погашение считается хорошим?
Обычно 2%. При 1% кредит тянется дольше, чем длится большинство трудовых жизней, начиная с 3% он выплачивается заметно раньше, но платёж растёт.
Что происходит по окончании срока фиксированной ставки?
Остаток долга рефинансируется по действующей тогда ставке. По ставке после рефинансирования вы видите, какой будет нагрузка при неприятном значении.
Что входит в Hausgeld?
Эксплуатационные расходы, плата управляющей компании и резерв на ремонт. Налог на недвижимость добавляется отдельно.
Нужно ли платить налог при продаже?
Нет, если вы сами живёте в квартире. При продаже в течение десяти лет после покупки налог может возникнуть, это включается в калькуляторе.