Zakup mieszkania
Czy zakup mieszkania w Niemczech opłaca się bardziej niż jego wynajem, zdolność kredytowa, ryzyko sprzedaży na słabym rynku oraz co te pieniądze zrobiłyby gdzie indziej.
Kupić czy wynajmować? Kalkulator zakupu nieruchomości
To, czy kupno mieszkania wygrywa z wynajmem, rozstrzyga się nie tylko ceną zakupu. Ten kalkulator zakłada, że wprowadzasz się do mieszkania samodzielnie, i łączy w jednym rachunku koszty zakupu, kredyt, koszty bieżące, możliwą sprzedaż oraz to, co twoje pieniądze przyniosłyby jako inwestycja. Na końcu dostajesz ocenę, którą możesz sprawdzić na własnych liczbach.
Kupić czy wynajmować: na co patrzeć
Kto kupuje, wiąże swoje pieniądze w jednej nieruchomości i ponosi koszty, których przy wynajmie nie ma. Kto wynajmuje, płaci czynsz, ale może zainwestować kapitał. Która strona wygrywa, zależy przede wszystkim od tego, jak długo zostajesz: zakup i późniejsza sprzedaż kosztują razem około 12 do 15 procent ceny i trzeba to najpierw odrobić.
Kalkulator pokazuje więc, od kiedy kupno wyprzedza wynajem i od jakiego wzrostu cen zakup się opłaca. Oddziela też pewną część wyniku, czyli spłatę pomniejszoną o koszty transakcji, od części spekulacyjnej, która powstaje tylko wtedy, gdy ceny rosną tak, jak założono.
Koszty zakupu: podatek od przeniesienia nieruchomości, notariusz i pośrednik
Do ceny zakupu dochodzą koszty zakupu. Podatek od przeniesienia nieruchomości (Grunderwerbsteuer) ustala każdy kraj związkowy: w Bawarii to 3,5 procent, w Nadrenii Północnej-Westfalii, Brandenburgii, Kraju Saary i Szlezwiku-Holsztynie 6,5 procent. Przy mieszkaniu za 500.000 euro sama ta rozpiętość to 15.000 euro. Notariusz i księga wieczysta kosztują około 1,75 procent i są prawie wszędzie takie same.
Prowizję pośrednika jako kupujący mieszkanie na własny użytek płacisz od grudnia 2020 najwyżej w połowie. Przy zakupie prywatnym bez pośrednika ustaw wartość na zero. Tych kosztów nie da się sfinansować: pokrywa je najpierw twój wkład własny, a jako wpłata liczy się tylko reszta.
Wkład własny, kredyt, spłata i okres stałego oprocentowania
Z twojego kapitału pomniejszonego o rezerwę i koszty zakupu wynika wkład własny, z ceny zakupu kredyt. Rata to kredyt razy oprocentowanie plus spłata, podzielone przez dwanaście. Kredyt opisujesz albo okresem, albo początkową spłatą, tak jak nazywa ją bank, zwykle są to 2 procent.
Oprocentowanie jest zazwyczaj stałe tylko przez 5, 10 lub 15 lat, a nie przez cały okres kredytu. Dzięki oprocentowaniu kolejnego okresu sprawdzasz, czy rata byłaby nadal do udźwignięcia po zakończeniu okresu stałego oprocentowania (Zinsbindung).
Koszty bieżące: Hausgeld, remonty i podatek od nieruchomości
Hausgeld, czyli opłaty wspólnoty, pokrywa koszty eksploatacji, zarządzanie i fundusz remontowy wspólnoty właścicieli. Część z nich można przenieść na najemcę, który płaci ją także jako opłaty dodatkowe. W porównaniu z czynszem podstawowym liczy się tylko reszta, czyli zarządzanie i fundusz.
Podatek od nieruchomości (Grundsteuer) nie wchodzi w skład Hausgeld. Od reformy z 2025 roku zależy od mnożnika twojej gminy, najlepiej więc wziąć wartość z twojej decyzji podatkowej. Remonty ponad fundusz, pustostan i renowacja nie są wliczone.
Zmiana cen, sprzedaż i koszt utraconych korzyści
Ustalasz okres posiadania, wzrost cen i koszty sprzedaży i widzisz, ile pieniędzy zostaje po sprzedaży. Przy mieszkaniu zajmowanym na własny użytek zysk jest wolny od podatku, a przy sprzedaży w ciągu dziesięciu lat możesz dołączyć podatek. Tabela pokazuje, jak mocno wynik zależy od wzrostu cen, bo twój wkład własny działa jak dźwignia przy każdej zmianie ceny.
Jako rachunek odniesienia najemca inwestuje ten sam kapitał i co miesiąc inwestuje różnicę między własnością a czynszem. Wybierasz stopę zwrotu albo przejmujesz ją z ETF. Podatek od zysków najemcy jest uwzględniony.
Na jaką nieruchomość mogę sobie pozwolić?
Łączne obciążenie do około 33 procent twojego netto uchodzi za komfortowe, od 42 procent robi się ciasno. Ocena uwzględnia też bufor cenowy, czyli o ile ceny mogłyby spaść, zanim sprzedaż przestanie pokrywać kredyt, oraz stosunek kredytu do wartości.
Kalkulator wylicza ponadto, jaką cenę możesz sobie pozwolić zapłacić przy swoim kapitale, i ile kapitału potrzebuje wybrany obiekt. Liczby swojego miasta wczytujesz jednym kliknięciem, a każde pole pozostaje do zmiany.
Najczęstsze pytania o kalkulator zakupu nieruchomości
Czy lepiej kupić, czy wynajmować?
To zależy od okresu posiadania, wzrostu cen, oprocentowania i czynszu. Kalkulator pokazuje, od kiedy kupno wyprzedza wynajem i jaki wzrost cen jest do tego potrzebny.
Jak wysokie są koszty zakupu?
Składają się na nie podatek od przeniesienia nieruchomości, notariusz i księga wieczysta oraz twoja część prowizji pośrednika. Podatek od przeniesienia nieruchomości wynosi od 3,5 do 6,5 procent w zależności od kraju związkowego.
Ile wkładu własnego potrzeba?
Co najmniej na koszty zakupu, bo bank ich nie finansuje. Im mniej wkładu własnego zostaje poza tym, tym wyższe są kredyt i stosunek kredytu do wartości.
Jaka spłata jest dobra?
Zwykle jest to 2 procent. Przy 1 procencie kredyt trwa dłużej niż większość życia zawodowego, od 3 procent jest spłacony wyraźnie wcześniej, ale rata rośnie.
Co się dzieje po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?
Pozostały dług jest refinansowany według obowiązującego wtedy oprocentowania. Dzięki oprocentowaniu kolejnego okresu widzisz, jak wysokie byłoby obciążenie przy niekorzystnej wartości.
Co zawiera Hausgeld?
Koszty eksploatacji, wynagrodzenie zarządcy i fundusz remontowy. Podatek od nieruchomości dochodzi osobno.
Czy przy sprzedaży płacę podatek?
Nie, jeśli mieszkasz w tym mieszkaniu. Przy sprzedaży w ciągu dziesięciu lat od zakupu podatek może powstać, co można włączyć w kalkulatorze.