Immobilienkauf
Ob sich der Kauf einer Eigentumswohnung gegenüber der Miete lohnt, Tragfähigkeit, das Risiko eines Verkaufs in einen schwachen Markt und das, was das Geld anderswo gebracht hätte.
Kaufen oder mieten? Der Immobilienkauf-Rechner
Ob sich der Kauf einer Wohnung gegenüber der Miete lohnt, entscheidet sich an mehr als dem Kaufpreis. Dieser Rechner geht davon aus, dass du selbst einziehst, und rechnet Kaufnebenkosten, Darlehen, laufende Kosten, einen möglichen Verkauf und das, was dein Geld als Anlage gebracht hätte, in einer Rechnung zusammen. Am Ende steht ein Urteil, das du an deinen eigenen Zahlen prüfen kannst.
Kaufen oder mieten: worauf es ankommt
Wer kauft, bindet sein Geld in einer einzigen Immobilie und trägt Kosten, die beim Mieten nicht anfallen. Wer mietet, zahlt Miete, kann aber sein Kapital anlegen. Welche Seite vorn liegt, hängt vor allem davon ab, wie lange du bleibst: Kauf und späterer Verkauf kosten zusammen rund 12 bis 15 Prozent des Preises, und das muss erst wieder verdient sein.
Der Rechner zeigt dir deshalb, ab wann Kaufen das Mieten überholt und ab welcher Wertsteigerung sich der Kauf lohnt. Er trennt außerdem den sicheren Teil des Ergebnisses, nämlich Tilgung abzüglich Transaktionskosten, vom spekulativen Teil, der nur entsteht, wenn die Preise wie angenommen steigen.
Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler
Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer legt das Bundesland fest: In Bayern sind es 3,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, im Saarland und in Schleswig-Holstein 6,5 Prozent. Bei einer Wohnung für 500.000 Euro macht allein diese Spanne 15.000 Euro aus. Notar und Grundbuch kosten rund 1,75 Prozent und sind fast überall gleich.
Bei der Maklerprovision zahlst du als Käufer einer selbst genutzten Wohnung seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte. Bei einem Privatverkauf ohne Makler setzt du den Wert auf null. Diese Kosten lassen sich nicht finanzieren: Dein Eigenkapital deckt sie zuerst, und nur der Rest zählt als Anzahlung.
Eigenkapital, Darlehen, Tilgung und Zinsbindung
Aus deinem Kapital abzüglich Reserve und Nebenkosten ergibt sich das Eigenkapital, aus dem Kaufpreis das Darlehen. Die Rate ist Darlehen mal Zins plus Tilgung geteilt durch zwölf. Du beschreibst das Darlehen entweder über die Laufzeit oder über die anfängliche Tilgung, wie eine Bank es nennt, üblich sind 2 Prozent.
Der Zins ist meist nur für 5, 10 oder 15 Jahre fest, nicht für die ganze Laufzeit. Mit dem Anschlusszins prüfst du, ob die Rate nach Ablauf der Zinsbindung noch tragbar wäre.
Laufende Kosten: Hausgeld, Instandhaltung und Grundsteuer
Das Hausgeld deckt Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Ein Teil davon ist umlagefähig, den zahlt auch ein Mieter als Nebenkosten. Im Vergleich mit der Kaltmiete zählt nur der Rest, also Verwaltung und Rücklage.
Die Grundsteuer ist nicht im Hausgeld enthalten. Seit der Reform 2025 hängt sie vom Hebesatz deiner Gemeinde ab, nimm also am besten den Wert aus deinem Bescheid. Instandhaltung über die Rücklage hinaus, Leerstand und Renovierung sind nicht eingerechnet.
Wertentwicklung, Verkauf und Opportunitätskosten
Du legst Haltedauer, Wertsteigerung und Verkaufskosten fest und siehst, wie viel Geld nach dem Verkauf übrig bleibt. Für Eigennutzer ist der Gewinn steuerfrei, bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kannst du die Steuer dazuschalten. Eine Tabelle zeigt, wie stark das Ergebnis an der Wertsteigerung hängt, denn dein Eigenkapital hebelt jede Preisbewegung.
Als Gegenrechnung legt der Mieter dasselbe Kapital an und investiert jeden Monat die Differenz zwischen Eigentum und Miete. Du wählst die Rendite oder übernimmst sie von einem ETF. Die Steuer auf die Gewinne des Mieters ist dabei berücksichtigt.
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Als komfortabel gilt eine Gesamtbelastung bis etwa 33 Prozent deines Nettos, ab 42 Prozent wird es eng. Das Urteil berücksichtigt außerdem den Preispuffer, also wie weit die Preise fallen dürften, bevor ein Verkauf das Darlehen nicht mehr deckt, und den Beleihungsauslauf.
Zusätzlich rechnet der Rechner aus, welchen Preis du dir mit deinem Kapital leisten könntest und wie viel Kapital das gewählte Objekt braucht. Die Zahlen deiner Stadt lädst du mit einem Klick, jede Eingabe bleibt änderbar.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf-Rechner
Lohnt sich kaufen oder mieten?
Das hängt von Haltedauer, Wertsteigerung, Zins und Miete ab. Der Rechner zeigt, ab wann Kaufen das Mieten überholt und welche Wertsteigerung dafür nötig ist.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie deinem Anteil der Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Mindestens die Kaufnebenkosten, denn eine Bank finanziert diese nicht. Je weniger Eigenkapital darüber hinaus bleibt, desto höher fallen Darlehen und Beleihungsauslauf aus.
Was ist eine gute Tilgung?
Üblich sind 2 Prozent. Bei 1 Prozent läuft das Darlehen länger als die meisten Berufsleben, ab 3 Prozent ist es deutlich früher getilgt, die Rate steigt aber.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zum dann geltenden Zins neu finanziert. Mit dem Anschlusszins siehst du, wie hoch die Belastung bei einem unangenehmen Wert wäre.
Was ist im Hausgeld enthalten?
Betriebskosten, die Gebühr der Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage. Die Grundsteuer kommt separat dazu.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Nicht, wenn du die Wohnung selbst bewohnst. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Steuer anfallen, das lässt sich im Rechner einschalten.