Acquisto casa
Se comprare un appartamento in Germania conviene rispetto ad affittarlo, la sostenibilità, il rischio di vendere in un mercato debole, e cosa avrebbe fatto altrove il denaro.
Comprare o affittare? Il calcolo per l'acquisto di casa
Se comprare un appartamento convenga più che affittare si decide su più del prezzo d'acquisto. Questo calcolatore parte dal presupposto che ci vai ad abitare tu, e riunisce in un solo calcolo spese di acquisto, mutuo, costi correnti, un'eventuale vendita e ciò che il tuo denaro avrebbe reso investito. Alla fine trovi un verdetto che puoi mettere alla prova con le tue cifre.
Comprare o affittare: cosa conta
Chi compra lega il proprio denaro a un unico immobile e sostiene costi che l'affitto non ha. Chi affitta paga l'affitto, ma può investire il proprio capitale. Quale parte vince dipende soprattutto da quanto a lungo resti: acquisto e successiva vendita costano insieme dal 12 al 15 percento del prezzo, e questo va prima recuperato.
Il calcolatore ti mostra quindi da quando comprare supera l'affittare e da quale crescita dei prezzi l'acquisto conviene. Separa inoltre la parte certa del risultato, il rimborso meno i costi di transazione, dalla parte speculativa, che nasce solo se i prezzi salgono come ipotizzato.
Spese di acquisto: imposta di trasferimento, notaio e agenzia
Al prezzo d'acquisto si aggiungono le spese di acquisto. L'imposta di trasferimento (Grunderwerbsteuer) la stabilisce ogni Land: in Baviera è del 3,5 percento, in Nordreno-Vestfalia, Brandeburgo, Saarland e Schleswig-Holstein del 6,5 percento. Per un appartamento da 500.000 euro questa sola forbice vale 15.000 euro. Notaio e catasto costano circa l'1,75 percento e sono quasi ovunque uguali.
Per la provvigione dell'agenzia, come acquirente di un'abitazione in cui vivi tu paghi al massimo la metà dal dicembre 2020. Per un acquisto tra privati senza agenzia, imposta il valore a zero. Questi costi non si possono finanziare: il tuo capitale proprio li copre per primi, e solo il resto conta come anticipo.
Capitale proprio, mutuo, rimborso e durata del tasso fisso
Dal tuo capitale meno la riserva e le spese di acquisto risulta l'anticipo, dal prezzo d'acquisto il mutuo. La rata è il mutuo per l'interesse più il rimborso, diviso dodici. Descrivi il mutuo o con la durata o con il rimborso iniziale, come lo chiama una banca: il 2 percento è l'uso comune.
Il tasso di norma è fisso solo per 5, 10 o 15 anni, non per l'intera durata. Con il tasso successivo verifichi se la rata sarebbe ancora sostenibile alla fine della durata del tasso fisso (Zinsbindung).
Costi correnti: Hausgeld, manutenzione e imposta sull'immobile
L'Hausgeld, le spese condominiali, copre i costi di gestione, l'amministrazione e il fondo di manutenzione della comunione dei proprietari. Una parte è ripartibile su un inquilino, che la paga anch'egli come spese accessorie. Nel confronto con l'affitto base conta solo il resto, cioè amministrazione e fondo.
L'imposta sull'immobile (Grundsteuer) non è compresa nell'Hausgeld. Dalla riforma del 2025 dipende dal moltiplicatore del tuo comune, quindi è meglio prendere il valore dal tuo avviso. Manutenzione oltre il fondo, sfitto e ristrutturazione non sono inclusi.
Andamento dei prezzi, vendita e costo opportunità
Stabilisci la durata del possesso, la crescita dei prezzi e i costi di vendita, e vedi quanto denaro resta dopo la vendita. Per chi abita l'immobile il guadagno è esente da imposte, e per una vendita entro dieci anni puoi attivare l'imposta. Una tabella mostra quanto il risultato dipende dalla crescita dei prezzi, perché il tuo capitale proprio fa da leva su ogni movimento dei prezzi.
Come controcalcolo, chi affitta investe lo stesso capitale e ogni mese investe la differenza tra proprietà e affitto. Scegli tu il rendimento o lo prendi da un ETF. L'imposta sui guadagni di chi affitta è considerata.
Quale immobile posso permettermi?
Un carico complessivo fino a circa il 33 percento del tuo netto è considerato confortevole, dal 42 percento diventa stretto. Il verdetto considera inoltre il margine di prezzo, cioè quanto i prezzi potrebbero scendere prima che una vendita non copra più il mutuo, e il rapporto tra mutuo e valore.
Il calcolatore determina inoltre quale prezzo potresti permetterti con il tuo capitale e di quanto capitale ha bisogno l'immobile scelto. Carichi le cifre della tua città con un clic, e ogni inserimento resta modificabile.
Domande frequenti sul calcolo per l'acquisto di casa
Conviene comprare o affittare?
Dipende da durata del possesso, crescita dei prezzi, tasso e affitto. Il calcolatore mostra da quando comprare supera l'affittare e quale crescita dei prezzi serve.
A quanto ammontano le spese di acquisto?
Si compongono di imposta di trasferimento, notaio e catasto e della tua quota della provvigione dell'agenzia. L'imposta di trasferimento va dal 3,5 al 6,5 percento a seconda del Land.
Di quanto capitale proprio ho bisogno?
Almeno delle spese di acquisto, perché una banca non le finanzia. Quanto meno capitale proprio resta oltre a queste, tanto più alti risultano mutuo e rapporto tra mutuo e valore.
Qual è un buon rimborso?
Il 2 percento è l'uso comune. All'1 percento il mutuo dura più della maggior parte delle vite lavorative, dal 3 percento viene estinto molto prima, ma la rata sale.
Cosa succede alla fine della durata del tasso fisso?
Il debito residuo viene rifinanziato al tasso allora in vigore. Con il tasso successivo vedi quanto sarebbe alto il carico con un valore sgradevole.
Cosa comprende l'Hausgeld?
Costi di gestione, il compenso dell'amministratore e il fondo di manutenzione. L'imposta sull'immobile si aggiunge a parte.
Devo pagare imposte quando vendo?
Non se abiti tu l'appartamento. Per una vendita entro dieci anni dall'acquisto può essere dovuta un'imposta, e puoi attivarla nel calcolatore.