Trovare un immobile

Dove vengono realmente pubblicati gli immobili tedeschi, a cosa serve ciascuna fonte, e come verificare un prezzo prima di fare un'offerta.

Elenco compilato il 9 settembre 2026.

Portali generalisti

I più grandi mercati immobiliari online della Germania, sia per acquisto che per affitto.

ImmoScout24
Il leader di mercato, con il maggior numero di annunci e la gamma più ampia. Circa 19 milioni di visitatori al mese, più un calcolatore di finanziamento e un profilo digitale del candidato.
La sua quota è più alta nel sud della Germania.
In vendita · In affitto
Immowelt
Il secondo portale più grande della Germania, parte del gruppo Immowelt. Un misto di annunci di agenzie e privati.
La sua quota è più alta a Berlino e Amburgo.
In vendita · In affitto
Immonet
Il terzo più grande, nello stesso gruppo di Immowelt. Fortemente sovrapposto a esso, ma occasionalmente offre qualcosa che gli altri non hanno.
In vendita · In affitto
Kleinanzeigen
Precedentemente eBay Kleinanzeigen. Soprattutto annunci di privati, con contatto diretto con il proprietario e spesso senza commissione. Meno concorrenza rispetto ai grandi portali.
Il più grande mercato di annunci online della Germania.
In vendita · In affitto

Piattaforme costruite per proprietari che vendono direttamente, senza Maklerprovision.

Ohne-Makler.net
Una piattaforma costruita specificamente per vendere senza agente.
In vendita · In affitto
Immobilien.de
Un portale generalista con un'alta proporzione di annunci di privati.
In vendita · In affitto
1A-Immobilienmarkt
Un portale più piccolo con annunci sia di privati che di agenzie.
In vendita · In affitto
Immonika
Un portale relativamente nuovo con una base dati aperta.
In vendita · In affitto

Immobili venduti all'asta dal tribunale locale. Spesso sotto il valore stimato, e con un rischio proporzionalmente maggiore.

ZVG-Portal (Justizportal)Fonte ufficiale
L'unico portale ufficiale dei Länder tedeschi. Sempre aggiornato, sempre gratuito. Cerca scegliendo un Bundesland e poi il tribunale locale competente.
Siti privati usano nomi simili; questo è l'unico ufficiale.
Asta
ZVG24
Un portale informativo indipendente che copre più di 475 tribunali locali. Aggiunge la relazione del perito e le fotografie all'avviso ufficiale, e può inviare avvisi via email.
Asta
ZVGScout
Casi d'asta mostrati su una mappa, con fotografie e dettagli.
Asta
ZVG-Online
Date d'asta elencate per tribunale locale.
Asta

Prima di partecipare a un'asta

Di solito non c'è il diritto di visitare l'interno dell'immobile.
Circa il 10% del valore stimato deve essere disponibile il giorno stesso come Sicherheitsleistung.
L'attuale occupante potrebbe ancora viverci, e lo sfratto può richiedere mesi.
Il finanziamento deve essere confermato in anticipo: una volta vinta l'asta non c'è possibilità di ritirarsi.

Nuovi progetti, e i costruttori che li vendono direttamente.

Neubau Kompass
Un portale dedicato ai nuovi progetti.
In vendita
Nuove costruzioni su ImmoScout24
Il filtro del portale principale dedicato ai nuovi progetti.
In vendita
Costruttori direttamente (Bauträger)
Molti nuovi progetti vengono venduti prima di arrivare su un portale, o senza mai apparirvi.
Fornitori locali, ognuno con il proprio sito.
Una richiesta KfW deve essere presentata prima della firma del contratto notarile.
In vendita

Canali che spesso pubblicano un immobile prima, o solo lì.

Sparkassen-Immobilien
La rete immobiliare delle banche Sparkasse. Molti immobili vengono offerti prima qui. Nazionale, ma organizzato regionalmente.
In vendita · In affitto
Filiali immobiliari Volksbank e VR-Bank
Ogni Volksbank regionale ha solitamente una propria filiale immobiliare, che va trovata localmente.
Fornitori locali, ognuno con il proprio sito.
In vendita · In affitto
McMakler
Un'agenzia digitale nazionale.
In vendita
VON POLL IMMOBILIEN
Un'agenzia nazionale focalizzata sul mercato medio e alto.
In vendita
Engel & Völkers
Un'agenzia internazionale focalizzata sul segmento di lusso.
In vendita · In affitto · Internazionale
Sezioni immobiliari dei giornali locali
I giornali regionali gestiscono sezioni immobiliari online che a volte contengono annunci che i grandi portali non vedono mai.
Fornitori locali, ognuno con il proprio sito.
In vendita · In affitto

Cosa consultare prima di fare un'offerta, perché il prezzo richiesto abbia qualcosa con cui essere confrontato.

BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem)Fonte ufficiale
Il sistema ufficiale del valore dei terreni. Ogni Bundesland gestisce il proprio, ad esempio boris.hessen.de o boris.nrw.de.
Un sito per ogni Bundesland, quindi non esiste un indirizzo unico.
Scegli quello dello Stato in cui stai cercando.
Gutachterausschuss (commissione di valutazione)Fonte ufficiale
L'Immobilienmarktbericht annuale, costruito a partire dai prezzi effettivamente registrati alla vendita piuttosto che dai prezzi richiesti.
Pubblicato per città, quindi non esiste un indirizzo unico.
La fonte più affidabile che esista per il valore reale di un immobile.
Gratuito o a basso costo
Mietspiegel municipaleFonte ufficiale
La tabella ufficiale degli affitti, usata per calcolare il Kaufpreisfaktor: prezzo d'acquisto diviso per l'affitto freddo annuo.
Pubblicato per città, quindi non esiste un indirizzo unico.
Strumenti di valutazione dei portali
ImmoScout24 e Immowelt offrono entrambi una valutazione automatica gratuita. Utile come verifica approssimativa, non sostituisce una perizia.
Raggiunto dall'interno dei portali piuttosto che a un proprio indirizzo.

Fonti specifiche per trovare qualcosa da affittare.

Wohnungsbörse
Un portale più orientato al mercato degli affitti.
In affitto · In vendita
Società immobiliari comunali
Società immobiliari di proprietà comunale, che affittano sotto il prezzo di mercato libero.
Pubblicato per città, quindi non esiste un indirizzo unico.
Ogni grande città ne ha almeno una.
In affitto
Cooperative edilizie (Wohnungsgenossenschaften)
Affitto basso e forte sicurezza dell'inquilino, ma di solito una lunga lista d'attesa e una quota da acquistare prima.
Pubblicato per città, quindi non esiste un indirizzo unico.
In affitto · Richiede l'acquisto di una quota

1Configura un Suchagent su più portali contemporaneamente con gli stessi filtri, con notifica immediata piuttosto che giornaliera.
2Ottieni una Finanzierungsbestätigung prima di iniziare le visite, non dopo aver trovato qualcosa.
3Registrati direttamente presso alcuni agenti locali: una buona parte delle vendite avviene fuori mercato, prima che venga pubblicato qualcosa.
4Verifica ogni immobile rispetto al BORIS e al rapporto del Gutachterausschuss prima di visitarlo.
5Per un appartamento, richiedi la Teilungserklärung e i verbali delle assemblee condominiali degli ultimi tre anni prima di decidere.