Achat immobilier
Si acheter un appartement en Allemagne vaut mieux que le louer, la capacité financière, le risque de vendre sur un marché faible, et ce que l'argent aurait fait ailleurs.
Acheter ou louer ? Le calcul d'achat immobilier
Savoir si acheter un appartement est plus avantageux que louer se joue sur plus que le prix d'achat. Ce calculateur part du principe que vous emménagez vous-même, et réunit en un seul calcul les frais d'acquisition, le crédit, les charges courantes, une éventuelle revente et ce que votre argent aurait rapporté placé. À la fin, vous obtenez un verdict que vous pouvez tester avec vos propres chiffres.
Acheter ou louer : ce qui compte
Qui achète immobilise son argent dans un seul bien et supporte des coûts que la location ne connaît pas. Qui loue paie un loyer, mais peut placer son capital. Le côté gagnant dépend avant tout de la durée pendant laquelle vous restez : l'achat puis la revente coûtent ensemble environ 12 à 15 % du prix, et cela doit d'abord être regagné.
Le calculateur vous montre donc à partir de quand acheter dépasse louer et à partir de quelle hausse des prix l'achat devient rentable. Il sépare aussi la part certaine du résultat, le remboursement moins les frais de transaction, de la part spéculative, qui n'existe que si les prix montent comme prévu.
Frais d'acquisition : droit de mutation, notaire et agence
S'ajoutent au prix d'achat les frais d'acquisition. Le droit de mutation (Grunderwerbsteuer) est fixé par chaque Land : 3,5 % en Bavière, 6,5 % en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, dans le Brandebourg, en Sarre et dans le Schleswig-Holstein. Pour un appartement à 500 000 euros, cet écart seul représente 15 000 euros. Le notaire et le registre foncier coûtent environ 1,75 % et sont presque partout identiques.
Pour la commission d'agence, en tant qu'acheteur d'un logement que vous occupez vous-même, vous en payez au plus la moitié depuis décembre 2020. Pour un achat entre particuliers sans agence, mettez la valeur à zéro. Ces frais ne peuvent pas être financés : votre apport les couvre en premier, et seul le reste compte comme apport pour le bien.
Apport, crédit, amortissement et durée de taux fixe
Votre capital moins la réserve et les frais d'acquisition donne l'apport, et le prix d'achat donne le crédit. La mensualité, c'est le crédit multiplié par le taux plus l'amortissement, divisé par douze. Vous décrivez le crédit soit par sa durée, soit par l'amortissement initial, comme le dit une banque : 2 % est l'usage.
Le taux n'est en général fixé que pour 5, 10 ou 15 ans, pas pour toute la durée. Avec le taux de reconduction, vous vérifiez si la mensualité resterait supportable à la fin de la durée de taux fixe (Zinsbindung).
Charges courantes : Hausgeld, entretien et taxe foncière
Le Hausgeld, les charges de copropriété, couvre les frais d'exploitation, la gestion et le fonds de travaux de la copropriété. Une partie peut être répercutée sur un locataire, qui la paie aussi au titre des charges. Dans la comparaison avec le loyer hors charges, seul le reste compte, c'est-à-dire la gestion et le fonds de travaux.
La taxe foncière (Grundsteuer) n'est pas comprise dans le Hausgeld. Depuis la réforme de 2025, elle dépend du taux de perception de votre commune : le mieux est de reprendre la valeur de votre avis d'imposition. L'entretien au-delà du fonds de travaux, la vacance et la rénovation ne sont pas inclus.
Évolution des prix, revente et coût d'opportunité
Vous fixez la durée de détention, la hausse des prix et les frais de vente, et vous voyez combien d'argent reste après la vente. Pour ceux qui occupent leur logement, la plus-value est exonérée d'impôt, et pour une vente dans les dix ans, vous pouvez activer l'impôt. Un tableau montre à quel point le résultat dépend de la hausse des prix, car votre apport fait levier sur chaque mouvement de prix.
En contrepoint, le locataire place le même capital et investit chaque mois la différence entre propriété et loyer. Vous choisissez le rendement ou le reprenez d'un ETF. L'impôt sur les gains du locataire est pris en compte.
Quel bien puis-je me permettre ?
Une charge totale jusqu'à environ 33 % de votre net est jugée confortable, et à partir de 42 %, cela devient serré. Le verdict tient aussi compte du coussin de prix, c'est-à-dire de combien les prix pourraient baisser avant qu'une vente ne couvre plus le crédit, et du ratio prêt/valeur.
Le calculateur détermine en outre quel prix vous pourriez vous permettre avec votre capital et de combien de capital le bien choisi a besoin. Vous chargez les chiffres de votre ville en un clic, et chaque saisie reste modifiable.
Questions fréquentes sur le calcul d'achat immobilier
Vaut-il mieux acheter ou louer ?
Cela dépend de la durée de détention, de la hausse des prix, du taux et du loyer. Le calculateur montre à partir de quand acheter dépasse louer et quelle hausse des prix cela suppose.
À combien s'élèvent les frais d'acquisition ?
Ils se composent du droit de mutation, du notaire et du registre foncier, et de votre part de la commission d'agence. Le droit de mutation se situe entre 3,5 et 6,5 % selon le Land.
De combien d'apport ai-je besoin ?
Au moins des frais d'acquisition, car une banque ne les finance pas. Moins il reste d'apport au-delà, plus le crédit et le ratio prêt/valeur sont élevés.
Quel est un bon taux d'amortissement ?
2 % est l'usage. À 1 %, le crédit dure plus longtemps que la plupart des vies professionnelles, et à partir de 3 %, il est remboursé bien plus tôt, mais la mensualité augmente.
Que se passe-t-il à la fin de la durée de taux fixe ?
Le capital restant dû est refinancé au taux alors en vigueur. Avec le taux de reconduction, vous voyez à combien s'élèverait la charge pour une valeur désagréable.
Que comprend le Hausgeld ?
Les frais d'exploitation, les honoraires du syndic et le fonds de travaux. La taxe foncière s'y ajoute séparément.
Dois-je payer des impôts à la vente ?
Pas si vous habitez vous-même l'appartement. Pour une vente dans les dix ans suivant l'achat, un impôt peut être dû, et vous pouvez l'activer dans le calculateur.