Compra de vivienda
Si comprar un piso en Alemania compensa frente a alquilarlo, la capacidad económica, el riesgo de vender en un mercado débil, y qué habría hecho el dinero en otro lugar.
¿Comprar o alquilar? La calculadora de compra
Si comprar un piso compensa frente al alquiler se decide con más que el precio de compra. Esta calculadora parte de que te mudas tú mismo, y reúne en un solo cálculo los gastos de compra, el préstamo, los costes corrientes, una posible venta y lo que habría dado tu dinero invertido. Al final hay un veredicto que puedes contrastar con tus propias cifras.
Comprar o alquilar: lo que importa
Quien compra inmoviliza su dinero en un único inmueble y asume costes que el alquiler no tiene. Quien alquila paga alquiler, pero puede invertir su capital. Qué lado gana depende sobre todo de cuánto tiempo te quedas: comprar y vender después cuestan juntos entre el 12 y el 15 por ciento del precio, y eso hay que recuperarlo primero.
Por eso la calculadora te muestra desde cuándo comprar supera a alquilar y a partir de qué revalorización compensa comprar. Separa además la parte segura del resultado, la amortización menos los costes de transacción, de la parte especulativa, que solo surge si los precios suben como se supone.
Gastos de compra: impuesto de transmisiones, notario e inmobiliaria
Al precio de compra se suman los gastos de compra. El impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) lo fija cada estado federado: en Baviera es el 3,5 por ciento, en Renania del Norte-Westfalia, Brandeburgo, el Sarre y Schleswig-Holstein el 6,5 por ciento. En un piso de 500.000 euros, solo esa diferencia supone 15.000 euros. Notario y registro de la propiedad cuestan en torno al 1,75 por ciento y son casi iguales en todas partes.
En la comisión inmobiliaria, como comprador de una vivienda que habitas tú mismo pagas como máximo la mitad desde diciembre de 2020. Si compras a un particular sin intermediario, pon el valor en cero. Estos costes no se pueden financiar: tu capital propio los cubre primero, y solo el resto cuenta como entrada.
Capital propio, préstamo, amortización y plazo de tipo fijo
De tu capital menos la reserva y los gastos de compra resulta la entrada, y del precio de compra el préstamo. La cuota es el préstamo por el interés más la amortización, dividido entre doce. Describes el préstamo bien por su plazo, bien por la amortización inicial, como lo llama un banco: lo habitual es el 2 por ciento.
El tipo suele estar fijado solo por 5, 10 o 15 años, no por todo el plazo. Con el tipo posterior compruebas si la cuota seguiría siendo asumible al terminar el plazo de tipo fijo (Zinsbindung).
Costes corrientes: Hausgeld, mantenimiento e impuesto sobre el inmueble
El Hausgeld, los gastos de comunidad, cubre los costes de funcionamiento, la administración y el fondo de reserva para mantenimiento de la comunidad de propietarios. Una parte es repercutible a un inquilino, que también la paga como gastos accesorios. En la comparación con el alquiler sin gastos solo cuenta el resto, es decir, administración y reserva.
El impuesto sobre el inmueble (Grundsteuer) no está incluido en el Hausgeld. Desde la reforma de 2025 depende del coeficiente de tu municipio, así que lo mejor es tomar el valor de tu liquidación. El mantenimiento más allá de la reserva, la vacancia y la reforma no están incluidos.
Revalorización, venta y coste de oportunidad
Fijas el tiempo de tenencia, la revalorización y los costes de venta, y ves cuánto dinero queda tras la venta. Para quien vive en el inmueble la ganancia está libre de impuestos, y en una venta dentro de diez años puedes activar el impuesto. Una tabla muestra cuánto depende el resultado de la revalorización, porque tu capital propio apalanca cada movimiento de precio.
Como contracálculo, el inquilino invierte el mismo capital e invierte cada mes la diferencia entre propiedad y alquiler. Eliges la rentabilidad o la tomas de un ETF. El impuesto sobre las ganancias del inquilino está tenido en cuenta.
¿Cuánta vivienda puedo permitirme?
Una carga total de hasta aproximadamente el 33 por ciento de tu neto se considera cómoda, y a partir del 42 por ciento se vuelve ajustada. El veredicto considera además el colchón de precio, es decir, cuánto podrían bajar los precios antes de que una venta ya no cubra el préstamo, y la relación entre préstamo y valor.
La calculadora calcula también qué precio podrías permitirte con tu capital y cuánto capital necesita el inmueble elegido. Cargas las cifras de tu ciudad con un clic, y cada dato sigue siendo editable.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora de compra
¿Compensa comprar o alquilar?
Depende del tiempo de tenencia, la revalorización, el interés y el alquiler. La calculadora muestra desde cuándo comprar supera a alquilar y qué revalorización hace falta para ello.
¿A cuánto ascienden los gastos de compra?
Se componen del impuesto de transmisiones, el notario y el registro, y tu parte de la comisión inmobiliaria. El impuesto de transmisiones va del 3,5 al 6,5 por ciento según el estado federado.
¿Cuánto capital propio necesito?
Como mínimo los gastos de compra, porque un banco no los financia. Cuanto menos capital propio quede además de eso, más altos resultan el préstamo y la relación entre préstamo y valor.
¿Cuál es una buena amortización?
Lo habitual es el 2 por ciento. Con el 1 por ciento el préstamo dura más que la mayoría de las vidas laborales, a partir del 3 por ciento se salda mucho antes, pero la cuota sube.
¿Qué pasa al terminar el plazo de tipo fijo?
La deuda restante se refinancia al tipo vigente entonces. Con el tipo posterior ves lo alta que sería la carga con un valor desfavorable.
¿Qué incluye el Hausgeld?
Costes de funcionamiento, los honorarios del administrador y el fondo de reserva para mantenimiento. El impuesto sobre el inmueble se suma aparte.
¿Pago impuestos al vender?
No, si vives tú en el piso. En una venta dentro de diez años desde la compra puede surgir un impuesto, y puedes activarlo en la calculadora.